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房地產系列研究報告

房地產是宏觀經濟研究的重要領域，深入研判房地產發展歷史、走勢和相關因素，在當前具有很強的現實意義。本文《住房市場發展新階段：“好房子”內涵解析與典型案例》是房地產系列研究之五。本文研究認為，我國住房市場發展已從“有沒有”向“好不好”轉變，房地產行業也從規模競爭轉向產品力競爭的新階段。近期，頭部房地產企業已經開始“卷”起了好房子，圍繞“綠色、低碳、智能、安全”等指標不斷豐富和完善，紛紛推出了好房子戰略。本文在分析好房子內涵特征的基礎上，梳理了房地產企業在好房子戰略下的生動實踐，為下一步完善好房子建設的政策體系、技術體系、產業體系和標準體系提供參考借鑒。

一、我國住房市場發展進入新階段

（一）住房市場發展進入新階段：從“有沒有”轉向“好不好”

8月23日，住建部部長倪虹在“推動高質量發展”系列主題新聞發布會上表示，現在我國住房發展已經進入一個新階段，就是從“有沒有”轉向“好不好”。過去，我國房地產市場發展較快，房地產行業更重視規模擴張，采取“高負債、高杠桿、高周轉”的開發模式。最新數據顯示，截至2023年底，我國城鎮人均住房建筑面積已經超過40平方米，人民群眾對住房功能和質量有了新期待。因此，倪虹提出，要將新一代信息技術、綠色低碳技術、新型建造技術等新技術，以及新產品、新材料、新工藝應用到住房建設中去，引導房地產業和建筑業，從過去注重速度、數量，轉向追求高質量、新科技、好服務，使我們的房地產業和建筑業能夠真正轉型發展。

圖1 第七次全國人口普查：2020年城鎮人均住房建筑面積統計（單位：平方米）

（二）房地產企業競爭進入新階段：從規模競爭轉向產品力競爭

從規模競爭轉向產品力競爭是房地產企業在市場下行階段從激烈競爭中率先突圍的生存之道。近期，頭部房地產企業已經開始“卷”起了好房子，幾乎以每3—4個月的速度進行產品迭代更新。以龍湖、中海、華潤等為代表的頭部房地產企業主動順應住房存量時代老百姓對住房改善的期待，紛紛推出了全新的“好房子”戰略，逐漸走出了“產品同質化”的陷阱。

第四代住宅號稱“把大花園搬上天空”，成為當下房地產企業產品創新的重要選擇。一方面，地方政策從之前的觀望轉向鼓勵發展，一線城市放松了對“7090”戶型的限制，廣州、珠海等城市放寬了對贈送面積的限制，如《廣州市建筑工程容積率計算辦法》提到“在滿足連續開敞率和進深條件的情況下，若這部分半開敞空間的面積不超過套內建筑面積的20%，就可以按照一半計算面積”，蘇州、武漢等城市則發布了第四代住宅的支持性政策，更好滿足多樣化住房需求；另一方面，第四代住宅項目銷售行情領先于行業整體情況，例如，龍湖在重慶推出的第四代住宅“云河頌”項目，首開80天即全盤售罄，打破了重慶房地產市場的多項紀錄。克而瑞數據顯示，第四代住宅對項目的去化及流速有明顯助益，重慶非四代住宅平均去化率僅17%，而典型四代住宅平均去化率達到89%。

二、“好房子”的內涵特征解析

（一）習近平總書記：人民對美好生活的向往就是我們的奮斗目標

習近平總書記就深刻指出，“人民對美好生活的向往就是我們的奮斗目標，抓改革、促發展，歸根到底就是為了讓人民過上更好的日子”。去年11月，總書記在考察上海市閔行區新時代城市建設者管理者之家時強調“要踐行人民城市理念，不斷滿足人民群眾對住房的多樣化、多元化需求”。進入新階段，人民群眾對居住條件的期待呈現出多樣化、多層次、多方面的特點，因此，《中共中央關于進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》基于我國房地產市場供求關系已發生重大變化的判斷，提出不僅要加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求，而且明確支持城鄉居民多樣化改善性住房需求。可以預見，隨著社會發展、時代進步和人民生活水平提高，實施存量住房更新改造和促進新建住房品質提升將是未來我國房地產市場發展的兩大核心布局方向。

（二）“好房子”滿足“綠色、低碳、智能、安全”等基本特征

住建部部長倪虹對“好房子”歸納出四個基本特征：（1）綠色，解決人民居住健康、舒適度的問題，包括房間高度和亮度、室內溫度和濕度、空氣凈度、隔音、滲漏、開裂等；（2）低碳，在全生命周期使用環節上更加節水、節電、節氣、節能，“好房子”要質量好、性能優、使用壽命長，為居民省錢、為社會節能；（3）智能，“好房子”應成為一個智能終端，有豐富的應用場景，利用智能化手段可以讓居民住的更加便捷；（4）安全，主體結構安全，設施設備使用安全，使用人得到很好的安全保護，尤其是滿足老年人和兒童的看護需求，讓居民住得安心和放心。為此，“好房子”要有好標準、好設計、好材料、好建造和好服務。

除了以上基本特征外，中國工程建設標準化協會編寫的《好住房評價標準》確定了以“宜居、低碳、智慧、安全、和美”為核心指標的好住房評價指標體系，其中，宜居下設空間宜居、環境健康、質量耐久、全齡友好、設施便利，低碳下設靈活長壽、降碳節能、資源循環、住戶更新，智慧下設數字家庭、智慧服務、智慧運維，安全下設結構安全、防災安全、空間彈性、設備安全，和美下設環境協調、美觀和諧、社區鄰里、環境生態。另外，中指研究院啟動了“好房子”優選工作，形成了以“健康宜居、全齡友好、綠色低碳、科技智能、安全耐久、協調美觀”為主的評價體系，其中，健康宜居包括空間宜居、環境健康、設施便利、社區規劃等維度；全齡友好主要體現項目在適老化、適幼化等方面的應用，產品功能空間是否具備靈活性，適配家庭全生命周期的不同需求；綠色低碳包括建筑選材、建筑能耗、降碳節能、資源循環等指標；科技智能主要體現項目在室內及公共區域運用的科技智能設備及先進技術；安全耐久反映項目在安全防護措施和建筑耐久性上的表現；協調美觀包括建筑風格、園林設計、色彩及材質搭配。隨著“好房子”生動實踐和研究深入，其內涵特征和評價標準也將日益完善和豐富。

三、“好房子”戰略下典型房地產企業的生動實踐

在住建部倡導下，典型的頭部房地產企業快速響應“好房子”行動，對新建住房產品體系進行迭代升級，推出了全新的“好房子”戰略。

（一）推進產品體系化升級，出臺“好房子”標準

綠城提出“好房子”的六大要素，即高顏值、極賢惠、最聰明，房低碳、全周期、人健康，編制了《綠色好房子標準》，成為行業首個“好房子”企業標準；華潤置地發布“高品質九觀”的產品新標準，從人本觀、自然觀、城市觀、美學觀、性能觀、適配觀、工藝觀、智慧觀、服務觀等九個維度定義“好房子”；華發集團發布“四化十五優”的“好房子”標準，其中，“四化”是指數字化、智慧化、綠色化、產業化，“十五優”是指數字智慧社區、智能家居、超高實得率、綠色低碳、科技精工建筑、智慧綠色園林等，重點在戶型設計、智能系統等數十個細分科技領域進行創新突破；保利發展則是將追求人文精神作為內核嵌入到產品力底盤，提出“人文社區”的產品理念，將人與人、自我、空間、文化、未來、生命的聯接融入到產品設計中。

（二）探索跨界創新，實現科技突圍

華發集團與華為公司合作開發新一代“全屋智能家居系統”，用一個家庭中控平臺，搭載可擴展的鴻蒙生態系統，實現玄關、客餐廳、臥室、廚房等11個功能空間102個智能設備的聯動，覆蓋回家、離家、工作、學習、娛樂、烹飪、睡眠、起床等36個智慧生活場景，采用開放式設計以方便接入各類品牌智能設備，并在社區搭載數字社區服務平臺、管控平臺、物管平臺，實現全域智慧化；越秀集團也同樣引入了華為的全屋智能解決方案，并與“網易蝸牛讀書”展開跨界合作，落地“蝸牛空中圖書館”，打造智慧社區生態。

圖2  新一代“全屋智能家居系統”智慧生活場景

（三）追求建筑本體的綠色低碳和環境健康

綠城以“健康”為核心，融入大量綠色建筑的設計和建造要素，包括高品質圍護系統、高性能外窗系統、適恒空調系統、聲音控制系統、自然生態系統、綠色材料系統等6大健康系統，打造有綠城特色的“健康宅”產品。遠洋集團在全國推廣《遠洋健康建筑體系》，從健康選址、健康樓體、健康室內、健康園區、健康文化等五大維度出發，構筑立體化健康守護，不斷布局產品營造和綠色健康技術專利，體現企業創新能力，推動建筑健康行業向前發展。

圖3  “健康宅”產品設計思路

（四）注重將社區與城市界面融合利用

在新的產品理念指導下，地產行業的住宅產品形態和設計理念全面升級。比如，主動退讓局部紅線，打造更多的公共空間，上海萬科朗拾花語項目在社區邊界處，通過局部內退的方式，退讓出更多城市公共空間，沿河岸打開視野面，并將部分空間用于營造轉角廣場、口袋公園。還有一些房企會在大型項目中打造更多的公共配套，比如華潤置地上海南翔項目打造了大量的“便民格子”，提供運動、咖啡、寵物相關的輕運營服務。花園式全明電梯在部分城市已成為“卷王”戶型標配。

圖4  花園式全明電梯廳效果圖

（五）戶型設計大膽突破瓶頸

首先，通過大面積贈送打造前庭后院的居住體驗，例如，龍湖在重慶推出的云河頌項目通過奇偶錯位出挑，贈送了一個約45平方米的超大空中庭院，全屋套內贈送面積甚至高達40%。其次，設計更加精細化，立面設計在美觀基礎上融入立體綠化要求，配置自動滴灌系統、智能蚊蟲防控系統，例如，福州保利·天珺在每個空中花園設置了60%以上的種植區，每個休閑綠化平臺設置了30%以上的種植區，最后采用端廳設計，將客廳采光面從一面擴大到三面。也有些房地產企業在此基礎上繼續做加法，例如“第四代住宅＋低空經濟”，華發首創環繞式、零干擾、三層錯層超大露臺設計，為每戶配備30平方米無人機停機坪的超大露臺，同時還能擁有三面采光的270°環幕客廳，對居住場景的想象越來越大膽。

圖5  第四代住宅立體環繞效果圖

（六）產品設計從標準化轉向定制化

華潤置地在上海的項目增加了定制化設計細節，例如，定制公區的景觀地面，種植池、水池定制成弧形設計，以匹配項目整體的設計風格。綠城“生命宅”項目則為同一戶型提供多種格局可選套餐，實現戶型定制，滿足客戶家庭差異化需求，提供后加裝服務，通過“5+1加裝包”（顏值、收納、電器、智能、軟裝包+定制包）為業主隨心定制室內裝修，產品設計轉向客戶需求至上主義。

（七）以管家為抓手，開啟美好社區物業服務

好的物業管理也是“好房子”的評判標準之一。萬科物業一直以來都是行業翹楚。雖然萬科2024年上半年營業收入同比下降28.9%，但萬物云（即萬科物業）營業收入同比增長9.5%，在房地產業務整體收縮的情況下，萬科物業主營業務依然保持增長態勢。今年3月20日，中指研究院發布《物業管家發展白皮書》，以萬科物業為藍本，指出以管家為抓手，通過一個專業的管理人、統一的服務標準和創新的服務內容能夠破解社區治理的難題。萬科物業管家需具備與人打交道的偏好、做事情的偏好和良好情緒偏好等九大性格特質，以及工作過程行為能力、工作結果交付能力和個人驅動能力等七大能力素質，2023年就有6997人通過管家認證。為主動適應人口變化，萬科物業還相繼發布了《空巢老人物業服務指南》《社區兒童物業服務手冊》，為老年人提供檢查維修、物資采買、上門陪伴、周邊就餐、協助就醫等服務，為兒童梳理出安全空間環境、游樂空間環境、關愛服務環境、社交互動環境、云端互聯環境等生活場景，打通了社區為老為幼服務的“最后一公里”。

圖6  幸福管家服務體系

四、存量住房更新也是落實“好房子”戰略的必然選擇

當前，我國城市發展已進入到城市更新的重要時期。各地區廣泛開展老舊小區改造行動，錨定存量住房“好房子”戰略方向，滿足安全性、舒適度、綠色低碳、智能便捷、社區環境等方面要求。例如：安全性方面，對存在安全隱患的房屋結構進行加固，確保房屋結構安全，改善消防安全設施，加強防雷防風措施，筑牢安全底線；舒適度方面，優化戶型設計，提高功能空間的舒適度，提升室內保溫隔熱性能，改善室內通風采光條件，進行適老化改造，提高老年人群的居住舒適度；綠色低碳方面，進行房屋節能改造，如更換門窗、安裝保溫材料等，利用太陽能、地熱能等可再生能源，提高能源利用效率，建設雨水收集利用設施，提高水資源利用效率；智能便捷方面，建設智慧安防系統和智慧物業管理系統，提高物業服務質量和管理效率，增加智能化便民設施，如便利店、健身設施等；社區環境方面，改善綠化環境，增加停車位，完善公共服務設施，如幼兒園、學校、醫院等布局，全面提高居民便利性。通過以上方面的更新改造，存量住房也可以煥發新的活力，成為安全、舒適、綠色、智慧、宜居的“好房子”。

五、結語

當前，房地產政策層面基本形成新共識，摒棄高杠桿、高負債、高周轉等舊模式，大力構建房地產發展新模式。“好房子”戰略已成為房地產高質量發展和未來行業創新發展的方向，也將成為構建房地產發展新模式的關鍵力量，更是典型房地產企業在市場下行階段從激烈競爭中率先突圍的生存之道。下一步，各地以及房地產業和建筑業將以綠色、低碳、智能、安全等為核心指標，明確好房子建設標準，推廣好房子關鍵技術，完善好房子建設的政策體系、技術體系和產業體系，推動“住有所居”向“住有宜居”“住有優居”“住有樂居”躍升。