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房地產(chǎn)是宏觀經(jīng)濟研究的重要領(lǐng)域，深入研判房地產(chǎn)發(fā)展歷史、走勢和相關(guān)因素，在當前具有很強的現(xiàn)實意義。本文《國內(nèi)房地產(chǎn)去庫存盤點，當前政策效果初步顯現(xiàn)》是房地產(chǎn)系列研究之三，研究系統(tǒng)梳理我國房地產(chǎn)去庫存的歷史經(jīng)驗，總結(jié)我國房地產(chǎn)供需兩端的壓力，并對當前保障性住房建設、政府收購存量房、房貸一攬子新政、房企融資協(xié)調(diào)等去庫存穩(wěn)市場政策效果進行了分析評估。

01、我國房地產(chǎn)去庫存歷史經(jīng)驗梳理

（1）1998年房地產(chǎn)去庫存。1987年深圳進行了首次公開土地拍賣，標志著我國房地產(chǎn)正式進入商業(yè)化時期。1991年國務院在24個省份進行房改，房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，特別是海南、廣西北海等地形成了較嚴重的房地產(chǎn)泡沫。據(jù)統(tǒng)計，海南省當年閑置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國有商業(yè)銀行的壞賬就高達300億元。1993年，國務院出臺《關(guān)于當前經(jīng)濟情況和加強宏觀調(diào)控的意見》（“國16條”），通過提高利率、收回計劃外全部貸款和拆借資金等措施，遏制房地產(chǎn)開發(fā)過熱。政策出臺后，房地產(chǎn)泡沫破裂，海南數(shù)千家開發(fā)商卷款逃離，留下遍地爛尾樓。1995年底，全國商品房累計空置建筑面積高達5031萬平方米，房價持續(xù)下跌。1997年亞洲金融危機爆發(fā)，1998年7月政府為了救市宣布全面終止福利分房，住房分配貨幣化正式開始。房地產(chǎn)市場迅速升溫，很多單位搶購房屋分配給員工，消化了全國大量空置房。

（2）2008年房地產(chǎn)去庫存。2001年—2006年，全國房價持續(xù)上漲，2004年同比上漲14.4%。國家出臺一系列政策調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，如增加中小戶型比例，第二套住房首付比例不低于40%，提高房貸利率和房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例等，2007年房地產(chǎn)業(yè)開始降溫。2008年，美國次貸危機爆發(fā)并升級為全球金融危機，國內(nèi)高房價立即跳水，一線城市大量房地產(chǎn)中介倒閉。根據(jù)國家電網(wǎng)2009年在全國660個城市的調(diào)查，全國約6540萬套住宅的電表讀數(shù)連續(xù)6個月為0，按每套100平方米計算，相當于2009年住房竣工面積的11.3倍。即使全國立即停工，房屋也足夠使用11年。2008年底中央政府啟動“四萬億計劃”，大規(guī)模投資有效拉動內(nèi)需，消化了巨大的商品房庫存。中央財政投入493億元加快建設保障性安居工程，支持廉租住房建設，加快棚戶區(qū)改造。央行將個人抵押貸款利率下限降至基準利率的70%，首付最低達20%。2009年—2010年，全國房價平均上漲25%，北京通州房價上漲三倍，海南房價上漲一倍多。

（3）2015年房地產(chǎn)去庫存。2010年—2015年，全國房地產(chǎn)市場相對低迷，閑置商品房數(shù)量迅速增加。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2015年底我國商品房待售面積69637萬平方米，全年新開工房屋140569萬平方米，估計現(xiàn)房和期房去化周期分別為23個月和4.5年。2015年中央經(jīng)濟工作會議將化解房地產(chǎn)庫存定為“國家任務”，提出加快戶籍改革帶動住房消費，擴大有效需求，發(fā)展住房租賃市場，積極推進棚改貨幣化安置。疊加央行降息降準，降低第二套房首付比例至20%，降低公積金貸款門檻，全國42個城市取消限購令并全面推行公積金異地貸款業(yè)務等措施，對三四線城市去庫存效果明顯。2015年—2016年我國棚戶區(qū)改造開工1180萬套，貨幣化安置比例達28%，階段性解決了房地產(chǎn)庫存高企和經(jīng)濟下行的問題，但也推高了全國特別是三四線城市的房價，加重了地方政府及居民的債務負擔。

（4）2023年房地產(chǎn)去庫存。2018年—2023年，“房住不炒”政策導向持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)作為投資保值的屬性越來越被淡化。第七次人口普查顯示，2020年全國家庭居住住房總面積為517.2億平方米，全國家庭擁有住房套數(shù)達到14.9億間，人均住宅擁有套數(shù)約1.05套，家庭住房總量10年間增長了34.3%，空置房數(shù)量達到1.2億套。央行數(shù)據(jù)顯示，2023年我國個人住房貸款余額達到38萬億。2023年7月，中共中央政治局會議提出房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化。全國各地一系列重磅寬松政策落地，包括“認房不認貸”、“雙限”解除、限價松綁、普宅標準優(yōu)化、房票安置等。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2023年全國百城庫存年度報告》，2023年全國百城庫存規(guī)模同比下降4.8%，終結(jié)了此前連續(xù)50個月庫存規(guī)模同比正增長的態(tài)勢。

02、當前我國房地產(chǎn)市場供需平衡壓力仍然較大

（1）商品房市場活躍度整體偏弱。2023年下半年至今，為應對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的重大變化，全國各地開始推行一系列去庫存、穩(wěn)市場的房地產(chǎn)政策措施。我國商品房市場呈現(xiàn)溫和修復態(tài)勢，但整體看政策效力釋放還需要時間。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2024年上半年我國新建商品住宅月均成交面積同比下降四成。其中，一線城市新建商品住宅成交面積同比下降三成，部分核心二線城市如成都、杭州等在政策優(yōu)化后商品房市場活躍度有明顯回升，三四線城市房地產(chǎn)市場面臨的調(diào)整壓力仍然較大。此外，二手房市場表現(xiàn)好于新房市場，2024年上半年重點城市二手房成交套數(shù)同比下降12.9%，一二線核心城市如上海、深圳、杭州等地區(qū)的低總價、小戶型房源成為二手房市場成交主力。

（2）房地產(chǎn)去庫存壓力仍然較大。2023年-2024年上半年，全國房地產(chǎn)整體延續(xù)弱復蘇走勢，土地市場保持低溫運行。2023年全國百城房地產(chǎn)庫存規(guī)模連續(xù)11個月同比下降，全年下降比例達4.8%。2024年上半年全國房屋新開工面積同比下降24.2%，施工面積同比下降11.6%，竣工面積同比下降20.1%。全國供地計劃總量縮減約10%，各地城市住宅用地推出、成交規(guī)模同比均下降，二線、三四線城市土地出讓金降幅超過四成。重點城市庫存規(guī)模小幅下行，但由于房地產(chǎn)市場需求整體表現(xiàn)相對低迷，庫存去化周期仍在延長。據(jù)測算，當前全國住房空置率達15%，房地產(chǎn)短期庫存出清周期為21.3個月，其中三四線城市出清周期達30.7個月，短期去化壓力仍然較大。

（3）房企開發(fā)投資維持收窄態(tài)勢。在整體經(jīng)濟下行壓力下，2024年上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的到位資金同比下降22.6%，其中利用外資、個人按揭貸款的降幅分別達51.7%、37.7%，企業(yè)資金鏈承受較大壓力。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降10.1%，其中投資額降幅最小的是東部地區(qū)（5.6%），西部地區(qū)和東北地區(qū)投資額下滑幅度均超過19%。2021年以來，商業(yè)銀行為應對房地產(chǎn)企業(yè)和投機炒房群體杠桿風險，一度停止對房企的信貸支持，房企融資端迅速收斂。而近一年在國家利好政策刺激下，商業(yè)銀行又逐步加大“白名單”項目融資支持。2023年底，六大國有銀行和十余家股份制商業(yè)銀行財報顯示，房企不良貸款規(guī)模合計達2954億元，占到所有不良貸款規(guī)模的22%。受房企高負債和房地產(chǎn)市場需求不足影響，銀行貸款支撐房地產(chǎn)開發(fā)仍然偏向于“不敢貸、不愿貸”，房地產(chǎn)投資收窄態(tài)勢尚未扭轉(zhuǎn)。

03、當前我國去庫存穩(wěn)市場政策效果初步顯現(xiàn)

（1）保障性住房建設拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資。保障性住房規(guī)劃建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設等是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重大舉措，有效發(fā)揮了引導和釋放內(nèi)需的作用。當前中央和地方政府通過抵押補充貸款、專項債、財政補貼以及資產(chǎn)證券化、REITs等多重政策措施及市場化工具，為保障性住房建設工程等提供總計超萬億資金支持，帶動房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域投資消費。如國家開發(fā)銀行和中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行目前已發(fā)放城中村改造專項借款1800多億元。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2024年一季度保障房建設、城中村改造等拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資0.6個百分點。以深圳為例，2023年底首批13個配售型保障性住房項目集中開工，房源合計1萬余套，拉動總投資約125億元。

（2）盤活住房和土地存量化解房地產(chǎn)風險。當前我國房地產(chǎn)市場整體需求偏弱，盤活存量是化解房地產(chǎn)風險的關(guān)鍵。2024年以來，國家進一步推動住房“收舊換新”“以購代建”，鼓勵地方政府以需定購，組織國資平臺以合理價格收購一部分存量商品住房用作保障性住房。央行提出設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。鄭州、南京、珠海等地國有企業(yè)已先行先試，通過直接收購、以舊換新等方式參與存量房去化，目前已公布計劃收購住房超過1萬套。此外，各地政府積極盤活存量土地資產(chǎn)，如湖北襄陽依法收回閑置土地，允許采取“收回—供應”并行方式簡化程序，辦理規(guī)劃和供地手續(xù)；黃岡支持“商改住”“商改公”土地規(guī)劃調(diào)整。國有企業(yè)土地資產(chǎn)盤活專項基金設立，總規(guī)模300億元，將通過項目直投和設立子基金方式開展投資，打造“政府出政策+國企出資源+基金出資金”合作范式。

（3）房貸新政“組合拳”提升市場活躍度。當前，各地密集出臺房貸一攬子新政，降低消費者購房門檻，減輕其還貸壓力，讓更多有效需求加快入市。2024年5月央行宣布降低全國層面?zhèn)€人住房貸款最低首付比例、取消個人住房貸款利率政策下限、下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，此后廣州、上海、西安、重慶等多個地市相繼出臺落地配套政策。此外，全國各重點城市陸續(xù)取消商品住房限購及限售年限，目前僅有北京、上海、廣州、深圳、三亞、天津等地未全面取消限購。2023年以來全國約30個城市推出房票安置政策，包括貴陽、南京、廈門、青島、寧波、廣州等一二線及省會城市，有效減輕城中村改造前期財政資金投入的巨大壓力，在保障民生的基礎上創(chuàng)造大量購房需求，帶動房地產(chǎn)銷售市場企穩(wěn)回升、去化庫存。

（4）融資“白名單”為房企提供精準支持。2022年央行推出3500億元“保交樓”專項借款，設立2000億元“保交樓”貸款支持計劃和1000億元租賃住房貸款支持計劃，目前保交樓專項借款已全部投放到項目。2024年上半年，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制在全國多地大面積鋪開，進一步從供給端為合規(guī)房地產(chǎn)項目提供精準資金支持。住建部數(shù)據(jù)顯示，全國31個省份312個地級及以上城市建立了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，各地商業(yè)銀行按內(nèi)部審批流程審批通過“白名單”房地產(chǎn)項目6000多個，貸款金額近萬億元。如廣東商業(yè)銀行機構(gòu)共為兩批次307個“白名單”項目授信933億元，已提供融資393億元，其中民營房企項目數(shù)達到93%。安徽、重慶構(gòu)建項目信息共享、共同督導審批工作機制，湖北提出“應貸盡貸”“快審快貸”，提高融資落地率，三省“白名單”項目實際放款金額占授信金額比例均超過50%，房企融資環(huán)境正在修復。