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當(dāng)我國面臨人口老齡化趨勢和人口紅利轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)時，青年群體日益成為城市高質(zhì)量發(fā)展的重要力量，同時也是未來房地產(chǎn)需求的主導(dǎo)力量。近年來，從中央到地方的一系列政策對青年住房的重視程度與支持力度不斷加大。本文《高質(zhì)量發(fā)展視角下青年住房的趨勢分析》是房地產(chǎn)系列研究之七，研究分析了在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢下，青年群體面臨的住房供需關(guān)系發(fā)生的變化。研究認(rèn)為，青年住房需求側(cè)逐漸從緩解住房困難向“住得到”“住得起”“住得好”轉(zhuǎn)變；青年住房供給側(cè)，在建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度頂層設(shè)計下，面向青年群體的住房供給體系呈現(xiàn)出多元化發(fā)展趨勢。

01 政策趨勢：從“緩解困難”到“滿足剛需，支持改善”

當(dāng)我國面臨人口老齡化趨勢和人口紅利轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)時，青年群體日益成為城市高質(zhì)量發(fā)展的重要力量，同時也是未來房地產(chǎn)需求的主導(dǎo)力量。近年來，從中央到地方的一系列政策對青年住房的重視程度與支持力度也不斷加大。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在10月17日新聞發(fā)布會上提出，解決好新市民和青年人的住房問題，讓他們能夠在城市安居樂業(yè)，是城市政府義不容辭的責(zé)任，也是提高城市競爭力的重要抓手。

黨的二十屆三中全會《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革 推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》重點部署了未來五年的重大改革舉措，其中提到“加快建立租購并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求”。另外，回顧這幾年的政府工作報告，2021年提出“盡最大的努力幫助新市民、青年人緩解住房困難”，2023年提出“加強住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題”，2024年進(jìn)一步明確了“加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”，均體現(xiàn)了對青年住房的政策支持。

與此同時，地方政府也日益重視在高質(zhì)量發(fā)展視角下解決青年住房問題。例如，2024年北京市政府工作報告首次提出“著重解決”新市民與青年人的住房問題，2024年山東省政府工作報告強調(diào)推進(jìn)“青年優(yōu)居計劃”，2024年深圳市政府工作報告強調(diào)加大“高品質(zhì)、便捷化、可負(fù)擔(dān)、全智能”保障性住房建設(shè)供給，盡最大努力幫助新市民、青年人、工薪收入群體解決住房問題。

由此可見，政策對青年住房問題關(guān)注的焦點，已從緩解青年群體“住得到”的住房困難，延伸到支持青年群體“住得起”的剛性需求，拓展到滿足青年群體“住得穩(wěn)”的改善需求，再發(fā)展到了瞄準(zhǔn)青年群體“住得好”的差異化、多元化需求。

02 供給趨勢：供給多元，精準(zhǔn)發(fā)力

在我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢下，青年群體所面臨的住房供需關(guān)系也隨之發(fā)生變化。供給側(cè)，在建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度頂層設(shè)計之下，保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房，以及配售型保障性住房，給面向青年群體的住房供給體系帶來了更加多元化的發(fā)展趨勢。

一是保障性租賃住房精準(zhǔn)支持青年群體的基本居住需求。2021年7月，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，提出在“新市民、青年人等群體住房困難問題仍然比較突出”的情況下，“保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題”，這也讓保障性租賃住房成為首個明確指向支持青年群體的租賃保障住房政策。近兩年，全國已建設(shè)籌集保障性租賃住房508萬套（間），完成投資超過5200億元，可解決近1500萬新市民、青年人的住房困難。

二是共有產(chǎn)權(quán)住房通過政府和市場有機結(jié)合，提升青年群體的可支付能力。據(jù)不完全統(tǒng)計，已有北京、上海、深圳、成都等20多個城市出臺了共有產(chǎn)權(quán)住房的相關(guān)政策。以上海為例，“十三五”期間，上海市共開展了八個批次滬籍家庭及兩個批次非滬籍家庭申請供應(yīng)工作，歷年批次累計完成簽約12.5萬套，共有產(chǎn)權(quán)保障住房簽約套數(shù)較“十二五”末上漲86.6%。從申請資格上看，在公布共有產(chǎn)住房政策的20多個城市中，多數(shù)已經(jīng)對非本市戶籍人群放開了申購。購房者持有的產(chǎn)權(quán)份額普遍不低于50%，且購房者在取得不動產(chǎn)權(quán)證5-10年后可進(jìn)一步增購政府持有的產(chǎn)權(quán)份額，取得全部產(chǎn)權(quán)，有利于吸引和留住青年人才，推動城市發(fā)展。

三是配售型保障性住房將完善“保障+市場”的供應(yīng)體系，補齊租售并舉短板，為較低收入群體獲得產(chǎn)權(quán)打開通路。2023年9月，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》，提出建設(shè)配售型保障性住房。隨后，包括北上廣深在內(nèi)的20多個城市公布了配售型保障房建設(shè)目標(biāo)。2024年1月深圳市首批13個配售型保障性住房項目集中開工，建設(shè)面積75.7萬平方米，計劃提供合計1萬余套房源。2024年3月福州市開售全國首個配售型保障房項目，項目共701套，售價約為同地段商品住房的45%左右。2024年8月廣州市發(fā)布全國首個一線城市的配售型保障性住房細(xì)則——《廣州市市本級配售型保障性住房配售管理實施細(xì)則（公開征求意見稿）》。該細(xì)則顯示，配售型保障性住房具有保本薄利銷售和封閉流通管理的特點，支持較低收入青年群體獲得產(chǎn)權(quán)的需求。

03 需求趨勢：從“買不起”“租不好”“申不到”到分層分化

在保障性住房政策持續(xù)創(chuàng)新的背景下，青年住房需求逐漸從緩解住房困難，發(fā)展到剛性的“住得到”和“住得起”，逐步豐富到改善性的“住得好”。此前，青年群體面臨的“買不起商品房”“住不好租賃住房”和“申不到保障房”三大現(xiàn)實安居困難，逐漸出現(xiàn)了分層分化。

一是商品住房需求部分，在新房和二手房價格普遍下跌的趨勢下，青年購房需求出現(xiàn)分化。調(diào)查顯示，首先，部分青年群體受就業(yè)市場挑戰(zhàn)、婚育情況變化等因素影響，難以承受商品房價格，也避免承擔(dān)長期的房貸負(fù)擔(dān)；其次，部分青年在擁有一定購房實力時，仍然選擇租房居住、持幣待購，規(guī)避房價下跌過程中家庭資產(chǎn)損失的風(fēng)險；再次，部分具有經(jīng)濟實力的青年群體開始關(guān)注居住環(huán)境的改善，《2023年青年置業(yè)報告》顯示，改善居住環(huán)境已經(jīng)成為青年置業(yè)的主要動力，如下圖1所示，46.7%的受訪青年為了改善居住環(huán)境而購房。同時，如下圖2所示，56.6%的受訪青年愿意購買三居室。因此，在商品房部分應(yīng)進(jìn)一步關(guān)注青年群體分化的購房需求，繼續(xù)打造更加精準(zhǔn)的支持政策和供給產(chǎn)品。

圖1 青年置業(yè)的主要原因

數(shù)據(jù)來源：58同城、安居客

《2023年青年置業(yè)報告》

圖2 青年傾向選擇的居室戶型

數(shù)據(jù)來源：58同城、安居客

《2023年青年置業(yè)報告》

二是租賃住房需求部分，“租房一代”現(xiàn)象出現(xiàn)，青年租賃需求出現(xiàn)分層。近年來政府關(guān)注租賃住房體系發(fā)展，企業(yè)積極布局住房租賃市場，在租金出現(xiàn)下降的背景下，青年群體的租賃體驗得到一定程度的提升。與此同時，西方發(fā)達(dá)國家青年群體選擇終身租房的“租房一代”現(xiàn)象在我國出現(xiàn)。《2020中國青年租住生活藍(lán)皮書》顯示，如下圖3所示，長期租房已成為城市青年習(xí)慣的生活方式，超過六成人租房3年以上，有超過兩成的租客表示愿意一直租房，有超過一半的租客表示會選擇“長租機構(gòu)的房子”，這一租賃群體具有一定的經(jīng)濟實力，尤其是北京、上海、深圳的租賃群體，平均薪資均達(dá)到城鎮(zhèn)私營單位平均工資的2倍以上。此外，青年群體對區(qū)位、配套和品質(zhì)都提出了更高要求。《2023新青年租住特征調(diào)研報告》顯示，除了通勤便利之外，工作穩(wěn)定的95后青年租房群體，對住房面積結(jié)構(gòu)、居住品質(zhì)、周邊環(huán)境、地段等方面的重視程度明顯提升。因此，租賃住房部分需進(jìn)一步向品質(zhì)化和多元化方向轉(zhuǎn)型升級，滿足不同青年群體的多樣化需求。

圖3 城市租客租房年限的比重

數(shù)據(jù)來源：自如《2020中國青年租住生活藍(lán)皮書》

三是保障性住房需求部分，部分近遠(yuǎn)郊保障性住房出現(xiàn)低申請率、高棄購率與高空置率現(xiàn)象，青年群體對保障性租賃住房的品質(zhì)要求不斷提升，同時仍有部分青年群體被排除在外。在政策大力支持下，大量以共有產(chǎn)權(quán)為代表的產(chǎn)權(quán)型保障性住房，以及以公租房和保租房為代表的租賃型保障性住房，短期實現(xiàn)了較大數(shù)量的供給。但是，部分區(qū)位不夠理想的產(chǎn)權(quán)型保障性住房和租賃型保障性住房，出現(xiàn)高庫存和高空置問題。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一方面，青年群體往往因為區(qū)位不理想、通勤不便利、配套不完善，轉(zhuǎn)而選擇更方便日常通勤的具有更高居住質(zhì)量的租賃住房；另一方面，盡管各類保障性住房申請門檻大幅降低，包容性不斷提升，但部分限制性條件，如公租房對申請人群的收入限制，共有產(chǎn)權(quán)房和保租房對社保區(qū)域的限制等，仍將部分青年群體排除在外。因此，保障住房部門需進(jìn)一步關(guān)注青年群體的高質(zhì)量和多樣化需求，改善保障性住房所在區(qū)位和周邊配套，破除不合理的限制，促進(jìn)保障性住房的有效供給。