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全過程工程咨詢在城市更新項目中的應用

——基于B市城中村改造項目的研究

張芳 陳璇 王天虎 等

編者按：習近平總書記在黨的二十大報告中指出，堅持人民城市人民建、人民城市為人民，提高城市規(guī)劃、建設、治理水平，加快轉變超大特大城市發(fā)展方式，實施城市更新行動，加強城市基礎設施建設，打造宜居、韌性、智慧城市。我國“十四五”規(guī)劃中也明確提出“加快轉變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設管理，實施城市更新行動，推動城市空間結構優(yōu)化和品質提升”。但如何高質量推動城中村改造工作、確保政府投資可控、提高項目整體投資效益，至今仍是城市更新項目實施過程中亟需完善和解決的問題。公司青馬研習社第九小組依托B市城中村連片開發(fā)項目（一期工程）全過程工程咨詢項目，對城中村改造項目的全過程造價咨詢和第三方工程巡查評估工作的整體架構、實施情況展開探究。為城中村改造項目的統(tǒng)一部署、有序推進建立了標準化的管控體系，是目前解決房建市政項目由“粗放式”到“精細化”質量管理發(fā)展瓶頸的創(chuàng)新方式，同時也對其他城市更新建設項目的全過程工程咨詢服務提供一定的參考和借鑒。

一、 我國城市更新背景

城市更新是目前城市規(guī)劃范疇中被廣泛探究的重要內容之一，我國城市更新的歷史至今已有六十多年，并隨著經(jīng)濟社會的變遷呈現(xiàn)不斷演變的特征。當前，我國城市化進程不斷推進，城市發(fā)展布局和結構日趨合理，但同時也面臨著城市開發(fā)漸趨飽和、土地資源日益稀缺的現(xiàn)狀。在此背景下，城市更新成為我國經(jīng)濟新風口以及未來城市發(fā)展的新增長點。

2020年黨的十九屆五中全會通過了《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》（以下簡稱《“十四五”規(guī)劃》），明確提出“加快轉變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設管理，實施城市更新行動，推動城市空間結構優(yōu)化和品質提升”。2022年國家發(fā)展改革委印發(fā)《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》的通知，旨在深入貫徹《“十四五”規(guī)劃》和《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2021—2035 年）》，堅持走以人為本、四化同步、優(yōu)化布局、生態(tài)文明、文化傳承的中國特色新型城鎮(zhèn)化道路?！笆奈濉睂嵤┮詠?，我國城鎮(zhèn)化取得較大進展，截止于2022年，常住人口城鎮(zhèn)化率達到65.2%，依照國際上城鎮(zhèn)化進程三階段的劃分方式，我國已處于城鎮(zhèn)化建設的中后期，由于人口進一步向中心城區(qū)的聚攏，城市規(guī)模效應愈發(fā)突出，城鎮(zhèn)化發(fā)展將由快速增長階段進入穩(wěn)定發(fā)展階段，城鄉(xiāng)差別會越來越小，城鎮(zhèn)人口增長速度將逐漸趨緩，過去由擴容增量為特征的城市建設模式已無法解決我國面臨的眾多城市問題。城市建設仍需進行，但城市建設的方式需要轉變，需要新的發(fā)展理念，推動高質量發(fā)展，形成新的經(jīng)濟增長點。因此，完善城市功能、改善人居環(huán)境、強調社會治理的城市更新行動成為了推動城市高質量發(fā)展的重要舉措。隨著《住房和城鄉(xiāng)建設部關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》（建科〔2021〕63號文）、《住房和城鄉(xiāng)建設部關于扎實有序推進城市更新工作的通知》（建科〔2023〕30號文）等一系列配套政策的制定，城市更新已在全國范圍內大力推行。

對于城市更新項目，相關政策仍在逐步出臺，逐步細化的過程中，且老舊城區(qū)改造本身涉及的項目相關方也多，需要更有管理效率的工程咨詢方式。在此背景下，全過程工程咨詢有了良好的發(fā)展機遇，相較于單項咨詢，全過程工程咨詢能加快促進企業(yè)內部變革，轉變企業(yè)的發(fā)展模式，適應新時代發(fā)展趨勢，這與城市更新的發(fā)展理念是相互契合的，更能解決城市更新的突出問題和短板。

二、城市更新項目中存在的問題

城市更新項目的開展推動了社會的可持續(xù)健康發(fā)展，改善了城市功能和城市居民生活水平和質量，帶動了傳統(tǒng)建筑行業(yè)的轉型升級，但部分地區(qū)的城市更新項目在實施過程中，由于存在著諸多不可控因素，影響了項目的實施進度和工程質量，項目投資無法得到有效控制，導致項目投資目標無法完成，進而破壞城改項目的整體布局。

1.項目組織管理薄弱

建設單位項目管理水平不高，臨時組建基建領導班子，專業(yè)性不強、經(jīng)驗不足。有的不按批準計劃和程序實施、未建立相應的工程管理制度，施工簽證把關不嚴，部分簽證隨意性較大，造成原始計量失真，難以控制工程造價，導致虛報結算或超計劃投資。

2.投資控制過程割裂

在項目管理過程中，投資控制的過程割裂主要表現(xiàn)在以下三個方面：一是建設項目的不同階段投資控制的實施主體各不相同，分別為政府有關部門、設計部門、業(yè)主和監(jiān)理單位、造價咨詢部門等等，且相互脫節(jié)，沒有連貫性；二是在項目實施過程中，各個參與方相互獨立，各自站在自己的立場上考慮自身的工作職責和成本控制，沒有把自己放在項目環(huán)境中去系統(tǒng)思考，相互之間缺乏信任，缺乏信息交流，在投資控制方面充滿了沖突和爭執(zhí)，導致業(yè)主方在解決問題時首先考慮的不是方案的優(yōu)化和投資的節(jié)省，而是各方關系的協(xié)調和平衡，其結果往往是投資的增加；三是設計變更多，導致投資增加，工期拖延。

3.進度、質量、安全、造價的對立性、統(tǒng)一性不易平衡

由于城市更新項目規(guī)模大、工期緊、任務重，會帶來進度管理、質量管理、安全管理和投資管理等一系列相互矛盾，對這四個方面同時兼顧確實存在著諸多困難。比如：加大安全投入，會相應地造成進度減緩、費用增加，但質量會得到一定程度的提高；加大質量投入，會相應地造成進度減緩、費用增加，對減少生產(chǎn)安全事故有好處；加快工程進度，會相應地造成質量降低、安全性降低；控制投資支出，則會降低質量水平和安全性、延緩工程進度。因此，進度、質量、安全和投資很難在相互對立中實現(xiàn)絕對的統(tǒng)一和平衡。

4.考核機制不健全

考核機制的設立是推進城市更新項目的有效方式之一，但在項目實施過程中，考核機制的建立往往存在如下問題：一是考核指標設置不合理?？己酥笜藨苷鎸嵎从潮豢己隧椖康恼鎸嵡闆r，但如果指標設置過于寬泛或不具體，就難以評估被考核項目的真實情況；二是考核標準不明確。項目實施過程中需要對參建單位制定專業(yè)的考核標準和考核體系，并且需要專業(yè)技術能力較強的人員進行考核，以明確和統(tǒng)一多項目之間的考核標準，若考核標準不明確則無法對參建單位形成有效約束；三是考核的頻率不合理?？己说哪康牟皇翘幜P參建單位，而是改善項目實施效果，合理的考核頻率對項目具有促進作用。考核頻率過低會導致考核無法覆蓋項目實施的各個階段從而降低工程項目質量，考核頻率過高則會導致參建單位疲于應付考核而影響項目實施進度；四是考核結果反饋機制有待完善?？己私Y果反饋機制的不足，會使被考核項目難以發(fā)現(xiàn)問題，也會缺乏改進的機會。

三、城市更新項目引入全過程工程咨詢的必要性

基于當下整個建筑行業(yè)普遍存在的各種問題，城市更新項目以及大面積的城中村改造工程在提升了城市居住環(huán)境水平、改善了居民生活條件的同時也潛藏著著諸如以上的一些問題，透過問題的現(xiàn)象究其本質，對問題進行全面的剖析之后得到了以下分析：

1.思想認識模糊，制度執(zhí)行不嚴

部分機關單位的有關人員法制觀念淡薄，受利益驅動，為謀取小團體利益和個人私利，不按基本建設程序進行規(guī)范運作，已有的規(guī)章制度不認真執(zhí)行，導致城市更新項目建設的監(jiān)督管理失控。

2.專業(yè)水平不高，管理模式滯后

工程建設管理具有很強的專業(yè)性和技術性，城市更新項目大多是關系國計民生的重點工程，對工程的質量、工期、造價控制都有很高的要求。然而項目一般是根據(jù)項目需要臨時組建管理班子，人員素質參差不齊，大多數(shù)管理者不了解國家的相關法律法規(guī)和工程建設的標準規(guī)范，不熟悉項目的建設程序。一些工程建設管理者只片面追求數(shù)量、追求高標準、追求大而全、快而美，不考慮資金的使用效率，不能處理好質量、進度與效益、成本之間的關系，致使項目建設在搶工期、創(chuàng)一流的同時，超規(guī)模、超標準，造成大量的資金浪費，大大降低了城市更新項目投資效益。

3.管理體制不全，工作不夠協(xié)調

當前的城市更新體制還不夠完善，投資、建設、運營管理“三分離”的投資體制還存在薄弱環(huán)節(jié)，落實還不到位。在招投標管理體制上，有既當“裁判員”又當“運動員”之嫌；在招投標服務體制上，存在監(jiān)管和服務不相協(xié)調的問題；在城市更新項目監(jiān)管體制上，受職能限制，監(jiān)督的作用不能有效發(fā)揮。

以此看來，如果要解決城市更新項目存在的現(xiàn)實問題，提升建設單位在城市更新項目實施過程中的全局化管理能力，使項目投資可控、工程質量得到保障，引進新的監(jiān)督、管控理念是個可行的辦法。目前主流的全過程工程咨詢模式可以有效地解決上述存在的問題。

全過程工程咨詢是將項目策劃、投融資服務、可行性研究分析、設計地勘、項目管理、招標采購、造價審計、工程監(jiān)理、資產(chǎn)運營及管理等全流程業(yè)務整合起來，以全流程業(yè)務鏈覆蓋建設項目全生命周期，憑借專業(yè)化、綜合性工程管理實力為業(yè)主提供全過程、全委托的一種工程咨詢服務。其在城市更新項目中應用具有以下優(yōu)勢：

（1）提高項目管理效率

全過程工程咨詢能夠為城市更新項目提供全方位、一站式的服務，從項目策劃到規(guī)劃設計、建設、運營等環(huán)節(jié)，提高項目管理的效率。

（2）降低項目風險

通過全過程工程咨詢，能夠對項目進行全面的風險評估和管控，提前發(fā)現(xiàn)并解決潛在問題，降低項目風險。

（3）優(yōu)化資源配置

全過程工程咨詢可以幫助項目方更準確地把握項目需求，優(yōu)化資源配置，提高投資效益。

（4）保障項目質量

全過程工程咨詢能夠確保項目在各個階段都符合相關法規(guī)和標準，保證項目質量。

（5）提升項目管理的專業(yè)性

全過程工程咨詢團隊具備專業(yè)知識和經(jīng)驗，可以提升項目管理的專業(yè)性，確保項目順利進行。

（6）促進可持續(xù)發(fā)展

全過程工程咨詢注重項目全生命周期的管理，倡導綠色、低碳、可持續(xù)的發(fā)展理念，有助于提升城市品質。

以此看來，如果要解決城市更新項目存在的現(xiàn)實問題，提升建設單位在城市更新項目實施過程中的全局化管理能力，使項目投資可控、工程質量得到保障，在城市更新項目中引入全過程工程咨詢是十分有必要的。

四、 全過程工程咨詢在城市更新項目中的應用（以B市城改項目為例）

(一) B市城改項目概況

1.B市城改項目背景

B市主城區(qū)城中村連片開發(fā)項目（以下簡稱“B市城改項目”）是B市人民政府為了加快B市主城區(qū)城中村改造，使其形成具有良好的居住生活環(huán)境、健全的配套功能、快捷方便的交通、合理的規(guī)劃布局，改善群眾居住條件和生活質量，審時度勢作出的重大決策部署。為高效優(yōu)質推進項目實施，提高項目整體投資效益，建設單位G公司通過公開招標方式聘請Z公司為本項目的全過程工程咨詢服務單位，按照建設單位的要求本項目全過程工程咨詢服務內容僅包含第三方工程巡查評估和全過程造價咨詢兩個部分。

2.B市城改項目基本情況

（1）建設內容及規(guī)模

B市城改項目規(guī)劃總建筑面積約320萬平方米，包含L區(qū)、G區(qū)和J區(qū)在內的三區(qū)共十二個村莊的精裝修安置房、幼兒園、鄰里中心及周邊市政道路等配套基礎設施建設等，具體參建單位與安置區(qū)建設數(shù)據(jù)，如表1

表1 B市城改項目安置區(qū)匯總表

（2）項目投資

B市城改項目總投資三百余億元，包括征地拆遷補償費用、工程費用、工程建設其他費、預備費、建設期利息等，其中：建安工程費一百余億元。

（3）建設周期

本項目規(guī)劃建設周期為26個月。

3. B市城改項目部組織架構

根據(jù)項目特點及實際需求，B市城改項目執(zhí)行過程中成立現(xiàn)場項目部。項目部分為造價部、巡檢部和綜合部 3 個工作部門，共同負責、完成全過程咨詢工作，項目部組織架構見圖1。

圖1 B市城改全過程工程咨詢項目部組織架構圖

(二) 全過程工程咨詢在B市城改項目中的具體應用

B市城改全過程工程咨詢項目創(chuàng)造性地將全過程造價咨詢和施工階段第三方工程巡查評估管理兩類服務相結合，充分發(fā)揮全過程造價咨詢對建設階段各類費用的審核、管控作用，利用第三方工程巡查評估對多個在施項目開展相同尺度、統(tǒng)一標準的質量、安全、進度巡檢、評估工作。提升建設單位的綜合治理能力，提高城中村改造項目整體品質。

1.第三方工程巡查評估在B市城改項目中的應用

第三方工程巡查評估是在現(xiàn)行多元主體參與項目實施模式下，以獨立第三方身份獲取在建項目的客觀、真實信息，是解決房建市政項目由“粗放式”到“精細化”質量管理發(fā)展瓶頸的創(chuàng)新方式。通過標準化評價考核方式，將同一時間段中、相近行政區(qū)域內、同類別的不同建設項目橫向比較、統(tǒng)一增強建設單位監(jiān)管項目的整體建設水平，著力提升建設單位“群體項目全局化管理”能力。

評估對象與內容：第三方工程巡查評估工作的評估對象為安置區(qū)建設單位、施工總承包單位以及相應的監(jiān)理單位。評估內容包括各參建單位各方的質量管理、安全管理情況以及進度管理情況，根據(jù)現(xiàn)場檢查發(fā)現(xiàn)的問題對照檢查條目中的相應類型問題記錄留存，并最終形成檢查記錄。

巡查要求與頻次：B市城改全過程工程咨詢項目部將每個安置區(qū)作為一個評估單元，每個評估單元每個自然月開展一次常規(guī)日常巡查評估，根據(jù)項目進展對工程施工關鍵節(jié)點開展專項巡查評估，定期巡查評估與階段相結合，在保證每個建設項目每月完成一次巡檢評估的同時，亦可以保證項目實施各階段全覆蓋，此外，項目部每年根據(jù)業(yè)主方的實際需求開展不定期巡查評估，并編制專項巡查評估報告。

評估方式：①檢查表法：事先對施工過程安全、質量及進度管控要點等進行詳盡分析和充分討論，按施工階段及危大工程分類列出檢查部位、項目、要求和各項得分標準等內容的檢查表格，巡查評估工程師對照檢查表逐項檢查、評分，從而評價各項目的現(xiàn)場安全質量狀態(tài)。②實測實量法：應用專用測量儀器工具，通過現(xiàn)場測量或檢測工程（包括尺寸、厚度、平整度、偏差、強度等），得出相關數(shù)據(jù)，與圖紙、規(guī)范要求相比較，從而評價工程實體質量。③專家論證法：針對G公司的需求，可對項目進行技術支持，通過專家論證方式解決現(xiàn)場重大技術問題。

(1)第三方工程巡查評估減少在施項目安全隱患

針對施工現(xiàn)場施工過程中存在的安全隱患問題，第三方工程巡查評估工作能夠及時下探到施工現(xiàn)場，通過總包單位的安全管理資料結合施工組織設計及專項施工方案對現(xiàn)場實際安全施工情況開展檢查評估工作。對參建單位的檢查評估工作能夠真實反映施工現(xiàn)場存在的安全隱患，通過打通參建單位各方責任主體之間溝通交流屏障進行追本溯源，有效降低項目風險。

工作開展前期，巡檢部發(fā)現(xiàn)三家建設單位均存在未按條例要求向施工單位移交地下管線資料的問題，并立即對此問題進行了相應記錄并通報，責令建設單位立即向施工單位提供施工現(xiàn)場及毗鄰區(qū)域內供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、廣播電視等地下管線資料，并且保證相關資料的真實、準確和完整。次月巡檢部在安置區(qū)現(xiàn)場安全施工檢查的過程中，發(fā)現(xiàn)R安置區(qū)基坑南側護坡坡面有滲水現(xiàn)象，存在安全隱患。究其原因，是因為前期建設單位地下管線資料移交不及時，施工單位不知曉基坑所在位置存在的廢棄排水管道，未在專項施工方案中強調針對此問題的處理措施。施工過程中現(xiàn)場施工人員懷有僥幸心理，未按要求對基坑南側坡面廢棄排水管進行封堵、處理，存水析出護坡坡面導致滲水現(xiàn)象。得知安全隱患原因后，巡檢部對此問題進行了記錄，責令施工單位重新編制深基坑專項施工方案，并重新組織專家評審，著重對滲水部位邊坡進行安全驗算，并且根據(jù)新方案進行修補。直至R安置區(qū)交付，施工現(xiàn)場基坑安全情況總體可控，未發(fā)生安全事故。

通過第三方工程巡查評估工作參建各方落實了其主體責任，減少施工現(xiàn)場安全隱患，提高施工現(xiàn)場安全管理水平，保障項目安全實施。

(2)第三方工程巡查評估建立健全在施項目考核機制

B市城改項目涉及十三個安置區(qū)具有建設項目集中、參建單位繁多、建設面積宏大、受益群眾廣泛的特點，G集團亟需一個量化的標準，能掌握所有在施項目狀態(tài)，并做到橫向對比、整體提升。第三方工程巡查評估工作堅持以各參建單位的安全、質量、進度相關問題為導向，以國家強制性標準和規(guī)范為主要依據(jù)，依托參建單位的報審、報驗資料對各參建單位進行綜合評價。著力解決安置區(qū)建設單位考核機制不健全、項目管理效率低等現(xiàn)實問題。

通過對安置區(qū)建設情況的分析，巡檢部將安置區(qū)施工過程中涉及到的各分項工程并結合其安全、質量控制要點進行分離，依據(jù)國家強制性標準和規(guī)范對施工單位建立了專業(yè)的檢查條目，并對監(jiān)理單位、建設單位責任和義務進行拆分，結合國家法律法規(guī)及相關規(guī)范內容建立專業(yè)檢查條目。以檢查條目內容為檢查重點，以國家法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)范為檢查依據(jù)開展現(xiàn)場第三方工程巡查評估工作。此外為了量化評估結果，優(yōu)化參建單位的考核機制，巡檢部將檢查條目各項進行賦分處理，并涉及問題的重要性進行分級。

第三方巡查服務更好地實現(xiàn)了在施項目的量化評估，使得項目技術服務更加專業(yè)、評價標準更加統(tǒng)一，有利于多個平行施工項目統(tǒng)一標準、統(tǒng)一尺度地全面把控、有序推進。

(3)第三方工程巡查評估增強建設單位綜合管理能力

第三方工程巡查評估工作，能夠極大地完善建設單位應盡的職責，提高建設單位的組織管理能力。通過各專業(yè)巡檢工程師從不同分項工程的角度對項目的安全、質量、進度管理狀態(tài)做出評估，真實反映安置區(qū)施工現(xiàn)場情況。作為公平、公正的第三方工程巡查評估單位，能夠聯(lián)系和協(xié)調項目參建各方，協(xié)助建設單位處理項目存在的爭議問題，提升建設項目整體水平。

2022年9月下旬Y安置區(qū)，市政管網(wǎng)一次水涌入地下一層正在設備安裝的換熱站內，屆時換熱站管道未施工完成，一次水從管道開口處和多個點焊的焊口處涌出，造成換熱站及部分地下車庫積水嚴重，相關設備、電纜、膩子粉、保溫巖棉材料被水浸泡，部分墻面，頂板被水浸泡。巡檢部得知該情況后，立即組織專家小組對安置區(qū)熱力站泡水事故經(jīng)過及其原因展開調查。得知其原因是由于外部市政施工單位未及時對B市供熱單位下發(fā)的市政熱力管網(wǎng)注水通知進行專項檢查，未能及時關閉市政熱力管道閥門，導致市政熱力管網(wǎng)注水過程中Y安置區(qū)熱力站涌水被淹。理清事故發(fā)生的經(jīng)過后，巡檢部召集G集團項目負責人、Y安置區(qū)建設單位、總包單位、監(jiān)理單位項目負責人、市政工程項目負責人以及相關管理、技術人員對事故的損失進行估算、認定事故責任，并對事故提出專業(yè)的處理意見和建議。經(jīng)過及時的協(xié)商處理，事故責任主體同意配合安置區(qū)總包單位對現(xiàn)有受影響設備和原材進行檢測和更換，總包單位也同意了處理方案，并且及時安排緊急搶修確保供暖之前順利交付。

引進第三方工程巡查評估增強建設單位協(xié)調處理能力，提升建設單位項目管理的專業(yè)性，確保項目實現(xiàn)安全、質量和進度目標得以實現(xiàn)。

(4)第三方工程巡查評估在B市城改項目中取得的成果

自2021年4月B市城改項目破土動工開始至2023年5月所有安置區(qū)公共建筑及附屬設施施工完成為止，B市城改全過程工程咨詢項目部共對安置區(qū)參建單位進行了24輪巡視檢查工作。共完成常規(guī)巡檢任務393次、風險專項巡檢任務35次，形成巡視檢查記錄表428份，共檢查出現(xiàn)場施工單位、監(jiān)理單位及建設單位管理問題5680項，其中：建設單位問題163項，監(jiān)理單位問題716項，施工單位問題4801項（進度控制問題149項，安全管理問題3222項，質量管理問題1430項），具體巡視檢查數(shù)據(jù)如表2所示。

表2 第三方工程巡查評估月度問題數(shù)量匯總

此外，B市城改項目巡檢部還多次組織如：施工進度核查、地下室及地下車庫滲漏水核查、井蓋質量核查、安置區(qū)園林綠化存活情況核查等專項巡檢任務，并向B市G公司以及B市政府提交了多項專題報告，均得到了市領導及業(yè)主單位的廣泛贊賞和大力支持。

安置區(qū)建設過程中，各施工現(xiàn)場的進度較其制定的節(jié)點進度計劃存在滯后情況，但總體而言，B市城改項目安置主樓能夠按時完成并且在2022年10月開始交付，確保并完成了2022年供暖季前交房的節(jié)點要求，建設期間各施工現(xiàn)場未發(fā)生一般及以上安全生產(chǎn)或者質量事故，B市城改業(yè)主單位及市政府對全過程工程咨詢項目部也給予了充分的肯定和贊許。

2.全過程造價咨詢在B市城改項目中的應用

全過程造價咨詢服務是將全過程造價管理的思想和方法應用于工程造價咨詢服務中，貫穿于建設項目全過程，按照建設項目的過程與活動的組成與分解實現(xiàn)項目全過程的造價管理。為確保政府投資可控，有效實現(xiàn)投資目標，提高項目整體投資效益，針對城中村連片開發(fā)過程中存在的動遷規(guī)模大、建設施工復雜等不利因素，B市城改全過程工程咨詢項目部開展建設階段全過程造價控制。

(1)全過程造價咨詢確保政府投資可控

B市城改項目是近年來B市推進的一項重大民生項目，通過全過程造價咨詢服務，對項目開展過程中的各個階段開展工程造價有效控制，有利于保障政府投資的可控，能夠更有效地控制工程造價，盡量避免和減少實施中的暗箱操作和違紀違規(guī)行為，提高建設工程實施的透明度和公信度，強化對資金使用及效果的審計監(jiān)督，降低工程成本，提高投資效益。

全過程造價咨詢工作貫穿項目的勘查設計、建設準備、工程施工和竣工驗收等各階段，從建設項目其他費（二類費）招標控制價的審核、初步設計概算審核、預算審核、建設準備階段對EPC總承包或施工總承包、監(jiān)理等合同價款合理性的審核、施工階段的暫定項目、變更洽商、工程進度款支付（指建安費）、索賠或反索賠事項、對于人工、機械設備、材料價差的調整、暫列金使用的審核、動態(tài)成本管理、結算審核等幾大方面開展工作。

(2)全過程造價咨詢提高項目整體投資效益

工程質量、施工工期、工程造價是工程施工階段進行造價控制需要考慮的主要因素，三個主要因素在施工過程中此消彼長互相影響并且能夠相互轉化。有效的工程造價控制目標是實現(xiàn)質量優(yōu)、工期短和造價低的最優(yōu)組合，實現(xiàn)其達到最優(yōu)狀態(tài)進而能夠極大地提高項目整體投資效益。

為了使建設項目能夠達到質量優(yōu)、工期短和造價低的最優(yōu)組合，全過程工程咨詢部門，利用專業(yè)的工程造價管理知識和技術，對工程造價各個階段的進行全過程造價咨詢服務，從而提高工程決策的科學性和規(guī)范性，減少施工活動中出現(xiàn)的問題，提高施工管理水平和績效，降低施工成本，保證工程建設進度和質量，降低造價咨詢階段的工作界面和協(xié)調難度，從而提高工程造價管理水平。

此外，過程咨詢企業(yè)向項目建設方提供的造價咨詢服務貫穿于整個建設周期，可以使G集團對各安置區(qū)的建設情況有一個全面而深入的了解，全面考慮建設過程中各種要素的變化，進而提出科學的調整意見。同時也有助于指導G集團加強過程的綜合控制和動態(tài)控制，最大限度地提高資金使用效率，有效控制工程施工成本，并實現(xiàn)最大經(jīng)濟效益。

(3) 全過程造價咨詢在B市城改項目中取得的成果

作為在施項目，全過程造價咨詢已經(jīng)完成了包括初步設計概算審核、預算審核、建設準備階段對合同的合規(guī)性和價款合理性的審核、施工階段的暫定項目、變更洽商、索賠或反索賠事項、對于人工、機械設備、材料價差的調整、暫列金使用的審核、動態(tài)成本管理在內的審核內容，經(jīng)過造價咨詢審查的部分，安置區(qū)建設單位送審額的審減率均在20.00%以上，預計將為B市政府節(jié)約建設資金130余億元。由于前期施工圖反復修改的問題導致概算審核推遲，目前各安置區(qū)竣工決算正在組織開展中。

全過程造價咨詢業(yè)務在B市城改項目中實施，切實確保了政府投資可控，有效實現(xiàn)投資目標，提高項目整體投資效益，針對城中村連片開發(fā)過程中存在的動遷規(guī)模大、建設施工復雜等不利因素，B市城改全過程工程咨詢項目部開展建設階段全過程造價咨詢。

五、結語

城市更新行動是實現(xiàn)國家城市高質量發(fā)展的重要路徑，關注和聚焦城市空間結構的更新迭代和城市功能體系的重組利用，對提高城市規(guī)劃的技術方法、創(chuàng)新管理制度及提升城市治理現(xiàn)代化水平有至關重要的影響。不同城市更新項目根據(jù)其時代特征、建設類型、規(guī)模大小擁有著各自個性化需求，但不同城市更新項目都有著實施主體、資金來源、質量保證措施、項目管理、造價咨詢等共性需要。

實踐證明，全過程造價咨詢與第三方工程巡查評估相結合能夠精簡全過程工程咨詢多余冗雜機構，在資金上有效保證現(xiàn)場安全文明施工措施費的投入與使用，結合現(xiàn)場實際施工情況對項目建設過程做出綜合性判斷，有效減少項目安全隱患。此外，引入專業(yè)咨詢單位能夠建立健全在施項目的考核機制，增強建設單位綜合管理能力，從安全、質量、進度、造價等不同角度全方位把握在施項目的建設情況，極大促進了建設單位決策的精準實施。最后，依托第三方工程巡查評估提供真實準確的項目開展情況，全過程造價咨詢業(yè)務得以更加準確開展業(yè)務，進而能夠確保政府投資可控，提高項目整體投資效益。

總而言之，建設項目集中、投資金額巨大、參建單位繁多、建設面積宏大、受益群眾廣泛是大面積城市更新項目本身固有的特點，如何促進城市更新項目統(tǒng)一部署、有序推進，繼而保證城市更新項目投資目標得以實現(xiàn)、項目整體投資效益得以提高，仍是當前傳統(tǒng)建筑行業(yè)面臨轉型升級時期值得探索的重大課題。未來，我們還將立足現(xiàn)實情況，改變固有思維方式，不斷轉變需求和組織模式，亦可借鑒國內外成功案例，在國家配套政策的支持下，探索研究適合我國城市更新項目的全過程工程咨詢服務模式，有序推進理論研究，開展實際項目的不斷應用實踐與創(chuàng)新優(yōu)化。

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指導教師：張芳