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鐘瞻妍 | 房地產系列研究之六：存量房貸利率下調“靴子落地” 銀行“讓利”推動房地產市場破局
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9月24日，中國人民銀行行長潘功勝在國新辦新聞發布會上宣布，降低存量房貸利率和統一房貸最低首付比例，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右，統一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調至15%。“5·17”房地產新政后，全國多數城市首套房貸利率已降至3.1%—3.5%之間，部分地區首套房貸利率最低降至“2字頭”。存量房貸利率方面，根據2023年第四季度中國貨幣政策執行報告，已有超過23萬億元存量房貸的利率完成下調，調整后加權平均利率為4.27%，如再下降0.5個百分點，將達到3.77%左右。增量房貸利率與存量房貸利率差距進一步縮小，將有效降低存量房群體的“不公平感”和減輕利息負擔，緩解居民提前還貸沖擊，釋放公眾投資和消費動力。 一、上半年銀行個人房貸業務整體承壓 （一）銀行個人住房貸款余額普遍減少 根據上市銀行2024年半年報梳理發現，在處于房地產貸款集中度管理制度的第一檔和第二檔共計19家上市銀行中，上半年有14家銀行的個人住房貸款余額較2023年末出現減少，增加的僅有5家。作為房貸發放的主力軍，國有大行受提前還貸的沖擊最為明顯。2024年上半年，國有六大行的個人住房貸款合計減少3254.71億元，而2023年國有六大行的個人住房貸款合計減少5568.57億元。郵儲銀行是六大行中唯一實現個人住房貸款增長的銀行，工行、建行、農行、中行和交行的個人住房貸款余額均較上年末出現下降。其中，工行和農行的個人住房貸款減少最多，規模均超過千億元。 表1 2024年上半年大中型銀行個人住房貸款余額變動情況
資料來源：wind數據庫 A股上市銀行2024年半年報數據 （二）個人住房貸款不良率上升 個人房貸此前一直是銀行的優質資產，但今年以來，受房地產銷售低迷、經濟增長放緩等因素影響，大中型銀行的個人住房貸款不良率幾乎全部較上年末有所上升。工行、建行、農行、中行和交行2024年上半年個人住房貸款不良率分別上升了0.16、0.12、0.03、0.07和0.11個百分點。截至6月末，工行的個人住房貸款不良率最高，為0.60%，國有大行只有郵儲銀行實現了個人住房貸款不良“雙降”。披露個人住房貸款資產質量的7家股份制銀行（招行、興業、中信、浦發、民生、平安、渤海），個人住房貸款不良率全線走高，其中，渤海銀行的個人住房和商業用房貸款不良率達到了1.31%。不良貸款的增加會侵蝕銀行資產質量，加重經營成本，削弱風險管控能力，進而影響銀行整體財務穩定性。 表2 2024年上半年大中型銀行個人住房貸款資產質量情況
資料來源：wind數據庫 A股上市銀行2024年半年報數據 （三）青年群體“斷供”現象增多 在經濟下行壓力下，青年群體特別是“85后”“90后”的收入不穩定已經成為一大特征。青年人是住房的主要剛需群體，同時他們的收入相較于中年群體來講普遍偏低，特別是突如其來的裁員潮讓部分年輕人失去了穩定的收入來源，他們每個月的收入除了必要的生活支出以外，已經無力承擔房貸，出現了“斷供”問題。統計數據顯示，我國大約有4億人在為房貸而奮斗，而2023年房貸逾期率攀升至42%。房貸逾期不僅嚴重損害了個人的信用記錄，增加了滯納金和罰息負擔，甚至可能引發法律糾紛，對個人生活造成嚴重影響。一些年輕人表示，購房時候的銀行貸款甚至已經超過了現在房子能夠賣出的價格。他們對房地產市場信心不足，又不得不面對巨大的房貸壓力，甚至不敢投資、創業和結婚生育，“為房所困”“為房所累”將會對社會穩定發展產生長期負面影響。 二、居民提前還貸對房地產市場的沖擊 在經濟下行的背景下，居民普遍對樓市的預期發生逆轉，更傾向于控制自己的財務風險，他們強調房屋的“財務安全”，而不僅僅是考慮房屋的居住與投資價值。由于房貸合同期長，而且是復利計算，利率的微小變動對借款人的還款負擔影響很大。以新老房貸1個百分點的利差估算，貸款100萬元30年等額本息合計相差10余萬元。面對高額的貸款，居民選擇提前還貸降低經濟負擔，獲得相對的“安全感”。很多人在存量貸款利率轉換時選擇了固定利率，而當前房貸市場利率下調，覺得自己吃了虧，因此傾向于選擇提前還貸來彌補。一些人提前還貸后，再重新申請利率較低的貸款，還有人利用中小微企業貸款利率或消費貸與房貸合同的利差進行“繞道”借款。 居民提前還貸現象增加會導致房地產市場的流動性進一步下降。對銀行而言，提前還貸導致個人住房貸款余額減少，進而影響到銀行的房貸業務和整體貸款結構。提前還貸潮與斷供潮相對應，導致了住房貸款不良率的上升和法拍房市場活躍，加劇了房地產市場的波動和不確定性。一些商業銀行在面臨斷貸壞賬后，嘗試通過法院解決，卻發現因為類似案件過多且直接影響民生，立案阻礙重重。即使進入法拍程序，房屋售賣也鮮有人問津。據統計，2024年1—8月，全國法拍房掛牌量超過43萬套，但成交率不足25%。對居民而言，提前還貸潮的興起反映了其對未來收入的不確定性和不安全感，這種情緒將進一步影響房地產市場的需求和預期?？梢?，居民提前還貸和房貸斷供的問題已經不再是單一個體的問題，而是成為了一個涉及銀行、法院、政府乃至整個社會的復雜問題。 三、下調存量房貸利率，釋放積極信號 （一）我國存量房貸利率調整有經驗可循 2023年9月中國人民銀行出臺了對存量房貸利率下調的鼓勵性政策，存量首套房貸利率已經歷了一波下調，實現下調的貸款總額占總存量房貸的比例達57%。中國人民銀行在今年7月發布的《中國區域金融運行報告（2024）》中，以專題形式介紹了降低存量房貸利率政策的顯著成效。報告指出，政策實施以來，超過23萬億元存量房貸利率下調，平均降幅0.73個百分點，每年減少借款人利息支出約1700億元，對減少提前還貸、拉動消費增長起到顯著作用。2024年以來，以“商轉公”（商貸轉公積金貸款）的形式實現存量房貸利率的下調，在各城市逐步展開，預計還會有更多城市加入。 當前，中國人民銀行又一次宣布降低存量房貸利率的重磅政策，我們需要看到，一方面下調存量房貸利率無疑將對減輕居民債務負擔、拉動消費增長起到積極作用，符合人民群眾的熱切期盼。另一方面，銀行機構將面臨凈息差下行壓力，且會對其短期盈利能力、服務實體經濟的能力和抗風險能力產生一定影響。 （二）豐富存量房貸利率下調工具箱 當前市場熱議的存量房貸利率調降的實施路徑主要有兩種：“原行重定價”和“跨行轉按揭”?！霸兄囟▋r”即存量按揭借款人向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款?！翱缧修D按揭”是指存量按揭客戶將現有按揭貸款轉入其他銀行，并按照最新利率簽訂合同。 一方面，“原行重定價”通過借款人與原貸款行之間的平等磋商、自主談判，采取變更合同約定調整加點幅度或發放較低房貸利率貸款置換原有存量貸款形式，促進存量房貸利率下行，在市場化、法治化前提下更為穩健、便于操作，也是當前商業銀行創新嘗試的主要方向。“原行重定價”是2023年9月存量房貸利率下調的主要實施路徑，大部分銀行采取主動批量下調的方式，無需客戶申請。在辦理存量首套個人住房貸款利率調整過程中，銀行不收取任何費用。但如果采取“新貸款”置換“老貸款”的方式，或者要申請“二套轉首套”，還需要客戶提出申請，銀行審核后調低存量房貸利率。部分銀行還創新推出了存量房貸利率優惠券、“氣球貸”“輕松供”等新型房貸產品。 另一方面，“跨行轉按揭”方式降低存量房貸利率的市場關注度較高，但在我國發展尚不成熟，實施和監管政策有待進一步明晰。在發達國家，“轉按揭”是降低存量房貸利率常規的操作模式。以美國為例，類似的業務被稱為再融資（Refinance）?？梢蕴峁┰偃谫Y服務的銀行機構眾多，貸款人可以向多家機構提出再融資申請，不同的機構經過評估給出的貸款利率不盡相同，貸款人最終選擇最理想的機構。從我國國情來看，如果國內實行“轉按揭”等降低存量房貸利率的政策，可以促進商業貸款利率的市場化，允許借款人將現有按揭貸款轉入其他銀行，并重新簽訂按揭合同，對于平穩價格預期，減少提前還貸人群，進一步打開消費空間有顯著促進作用。另外，“轉按揭”必然會增加市場競爭，促使商業銀行提供更有吸引力的利率，但也可能帶來操作復雜性、成本增加和潛在風險，加劇銀行之間的競爭，不利于房貸市場穩定，特別是對存量房貸占比較高的國有大行的沖擊會比較大。 （三）平穩有序下調存量房貸利率 當前下調存量房貸利率面臨的難題是，2024年上半年銀行凈息差降到了1.54%，明顯低于1.80%的警戒水平。截至6月末，個人住房貸款存量規模是37.8萬億，如果利率下調0.5個百分點，銀行1年的利息收入將要減少1890億。因此，中國人民銀行、金融監管總局等部門在下調存量房貸利率的同時，需配合降準、貼息等政策手段，降低銀行經營風險。 從長期來看，存量房貸利率下調有助于提升銀行的資產質量，減少不良貸款的風險，并維持客戶基礎。銀行需要通過提高存款利率的靈活性、優化資產負債結構或開發非利息收入來源來應對挑戰。此外，銀行還需要更加關注風險管理和成本控制，以保持其經營效益，維護金融市場的穩健運行，促進金融與房地產良性循環。
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