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中國國際工程咨詢有限公司  徐成彬

自首批基礎設施REITs試點項目上市以來，截至11月底已有22單成功上市，市場表現總體穩健，受到社會各界普遍贊揚，成為各方追捧的“明星”。總結這些“明星”的成功經驗，項目自身及其申報材料過硬是重要秘訣。

一、REITs申報需要滿足三大基本要求

1.申報材料完整性和真實性。2021年7月2日，國家發展改革委總結首批基礎設施申報和評審經驗，發布了958號文，這是目前各地申報基礎設施REITs主要政策依據。對照958號文和試點項目申報材料格式文本等要求，申報材料正文篇幅不宜太長（80至100頁），盡量使用圖表，內容系統且重點突出，原則上要涵蓋十個方面：（1）項目基本情況；（2）參與主體基本情況；（3）REITs設立方案；（4）項目基本條件；（5）項目合規情況；（6）運營管理安排；（7）募集資金用途情況；（8）項目涉及的稅收情況；（9）需要特別說明的重要問題；（10）項目建設運營成效和示范意義。

申報材料還須提供有關證明材料和法律意見書等附件，其中證明材料包括項目投資管理、參與主體和項目基本條件，以及發起人（原始權益人）、運營管理機構、基金管理人的承諾函，對提供的材料真實性做出承諾。

省級發展改革委經過初審，在報送國家發展改革委的請示文件中，必須載明“經初步評估，所推薦項目符合國家重大戰略、發展規劃、宏觀調控政策、產業政策、固定資產投資管理法規制度，以及試點區域、行業等相關要求，推薦該項目開展基礎設施REITs試點”表述。

2.項目權屬關系和資金流向的清晰性。我國REITs政策要求項目公司100%股權轉讓，所有股東一致同意轉讓股權。申報材料在說明項目公司法人及其股權結構，必須完全穿透到頂層。對于有外資背景的原始權益人，需要穿透到境外企業或個人，相應的募集資金流向必須清楚地說明是否流出境外。對于保障性租賃住房項目，需要堅持兩個原則：一是在法律關系上，發起人（原始權益人）必須是從事保障性租賃住房業務的獨立法人主體，與商品住宅和商業地產開發業務相隔離；二是在回收資金用途上，應當優先用于保障性租賃住房項目，發起人（原始權益人）需承諾并定期報告資金用途，防止控股股東、實際控制人挪用回收資金。

3.項目運營時間符合性。一般項目要求運營3年以上，旨在保障項目進入穩定運營狀態。根據2022年5月25日國務院出臺的國辦19號文，對于維護產業鏈穩定、強化民生保障等具有重要作用的資產，如倉儲物流行業中的高標倉或冷庫、人口凈流入的大城市的保障性租賃住房、風電或光伏發電等，項目投入運營以后一般很快達到滿租水平或設計能力，具備穩定收益條件，可以靈活合理確定運營年限。

二、基礎資產合規性體現在三個必備特征

1.宏觀政策符合性，包括符合國家戰略、發展規劃、產業政策要求，需要重點關注產業政策。以風電、太陽能光伏發電項目的國補政策為例，常常涉及三個問題：一是國補退坡后對基金投資人產生多大影響；二是國補應收賬款處置如何將不確定的問題變成確定性（如保理），三是對標說明可再生能源電價附加資金補助目錄核查情況（是否列入公布的目錄）等。

2.投資管理合規性，項目申報必須依法辦理立項（審批、核準或備案），規劃、用地、環評、施工許可、竣工驗收等手續。這些法定手續，用地往往最復雜，涉及劃撥或協議轉讓方式取得國有土地使用權，必須先取得當地規資部門的意見；涉及租用集體建設用地（如光伏項目），需要由2/3以上村民表決同意。試點項目幾乎沒有哪單不需要補辦手續，申報應結合當時條件，應補盡補，法定行為必須為。

3.基礎資產可轉讓性，基礎資產轉讓如果存在限定條件，必須由有權機構或主管部門出具無異議函。例如，根據《中關村國家自主創新示范區條例》，“示范區內原以協議出讓方式取得的國有土地使用權不得擅自轉讓、改變用途；確需轉讓的，須報請市人民政府批準，土地所在地的區人民政府根據國家有關規定享有優先購買權。”因此，對于《中關村國家自主創新示范區條例》項下的限制，應通過北京市人民政府、區人民政府的批準。

三、投資收益穩定性關注的三項重點內容

基礎設施REITs是基于項目信用的權益性融資，項目自身現金流是投資回報的唯一來源。投資收益穩定性重點關注三個方面。

1.REITs資產估值。鑒于基礎設施收益的穩定性和排他性等特征，估值一般基于歷史預測未來，要求近3年內總體保持盈利或經營性凈現金流應為正，未來3年凈現金流分派率原則上不低于4%。目前有幾單高速公路REITs二級市場破發，引起了投資人關注。一方面，這是權益融資市場短期波動的正常現象，疊加了新冠疫情，導致交通流量不及預期；另一方面，資產估值也需要再思考，如折現率和預期收益增長率對收益法估值的影響呈現指數關系，需要優化估值方法和合理選取相關參數。

2.REITs資產收益來源。主要基于使用者付費，要求項目收益持續穩定且來源合理分散，關聯交易和價格公允，政府補貼不宜過高且來源可靠。例如地鐵是一個收益穩定的資產，但補貼比例較高是一個重要制約因素。

3.REITs稅收安排。稅收實行事后稽查制，項目申報時要主動跟稅務部門打交道，堅持四步曲：一是制定完整的擬納稅方案，二是向有權管轄的稅務部門書面報告，三是提供第三方意見，四是原始權益人作出稅收兜底承諾。

四、形成同心共圓REITs夢的合力

公募REITs是基礎設施直通資本市場的藍海。各方需要齊心協力、踔厲奮發、勇毅前行，方能實現REITs夢、共贏夢。

1.原始權益人靚女先嫁，拿出舍我取誰的決心。己所不欲，勿施于人。公募REITs市場一定會獎賞富有遠見的原始權益人，優質資產一定會得到理性投資人的追捧。

2.基金管理人和專項計劃管理人“不僥幸，不闖關”，聚焦REITs管理能力提升。在項目申報階段，搭建合理的交易結構和股債結構，明確運營管理主體及其責權利和激勵機制。

3.中介機構“不違規、不偷懶”， 履職盡責。REITs發行是一項復雜的專業工作，律師事務所、會計事務所、資產評估機構等中介機構競爭激烈，唯有專業和敬業，方為安身之本。

4.地方政府建立健全協調機制，開通綠色通道。REITs已成為衡量營商環境的重要標志，也是很多地區的一把手工程。有為政府和有效市場有效結合，方能推動基礎設施REITs高質量發展。